Обзор рынка недвижимости Киева - итоги октября 2008 года

В ноябре 2008 рынок недвижимости Киева и Киевской области пребывал в состоянии коллапса. Количество сделок по купле-продаже приближалось к нулю, сделки по аренде осуществлялись в очень небольших объемах.

Цены продаж жилой недвижимости просто обвалились. Расчетно-статистический сервер фиксирует следующие индексы цен в долларах: за -6.4% за две последние недели, -10% за последний месяц, -12% за два последних месяца. Средняя стоимость жилой недвижимости упала до $3093, что соответствует уровню конца октября 2007 года. Предельный индекс ценового ожидания -18% в месяц. Текущий индекс доходности находится в доверительном интервале [-20%;+5%] годовых, волатильность очень высокая.

При этом приходится констатировать, что компьютер просто не успевает отслеживать реальные темпами падения стоимости, так как анализируется нижний диапазон ценового предложения, а он сегодня не является достаточно четким в математическом смысле. Все что предлагается к продаже не находит своего покупателя, и цены продолжают стремительно падать. Углубленный анализ и текущий индекс ожидания показывают, что в некоторых сегментах (преимущественно эконом-класса) сегодня можно купить квартиру на 30%-35% дешевле, чем летом (в долларах). Но и предложения с ценой на 30% ниже средней цены предложения (а большинство предложений декларируют устаревшие цены) практически не ощущают спроса. Поэтому процесс падения продолжается, не оставляя никаких сомнений в том, что Киев окажется среди рекордсменов по темпам падения цен на недвижимость вследствие кризиса. Ситуацию наглядно иллюстрирует следующий график:

Недавно услышал тезис о том, что Украинская экономика неимоверно сильна. После долгих размышлений пришел к выводу, что сила эта заключается в остроте реакции. Недвижимость в Америке падает уже два года, и на сегодняшний день фиксируется падение на 15%-50%, в Украине два последних месяца показывают -30%. Снова наблюдается корреляция с курсом доллара, как и весной, в моменты ревальвации. Неизбежно цены в долларах отыграют своим падением падение гривны. Цены же в гривнах (по курсу НБУ) на данный момент «зависли», пытаясь удерживать свой денежно-товарный эквивалент стоимости. Но давления предложения над спросом неумолимо. Люди снижают свои потребности в площадях, совокупный спрос падает, офисы переезжают в квартиры, крупные компании сужают сеть офисов. Украинское население, которое имеет генетическую память и практический опыт преодоления голодоморов, войн, экономических кризисов, революций, реструктуризаций и прочих невзгод, реагирует на кризис как завзятый кризис-менеджер. Кредитно-финансовая система, пребывая в сложном положении, демонстрирует ему «мускулатуру» в виде девальвации, повышения процентных ставок, лоббирования упрощенной системы взыскания задолженности. На рынке наблюдаются элементы отчаяния, когда люди просто бегут от ипотечных обязательств, кто-то добросовестно, некоторые не очень. Возникает много сложных вопросов: должен ли заемщик банку разницу между обязательствами и поступлений от реализации его недвижимости? считать ли девальвацию чрезвычайной (форс-мажорной) и такой, что нарушает конституционные права граждан (заемщиков)? Кто несет риски падения цен, если причиной дефолта является кредитно финансовая система в лице банка? На сколько должны обесцениться активы, чтобы финансовый менеджмент осознал существование только одной альтернативы: или реструктуризация, или дефолт всего портфеля?

Коммерческие банки не благотворительные общества, и отстаивают, прежде всего, свои интересы. Остается загадкой, почему Национальный Банк не смог реализовать свою стабилизирующую функцию, почему не наращивал золотовалютные резервы в моменты ревальвации, почему сформировал неверные рыночные ожидания относительно доллара/гривны, почему кредиты в недооцененной валюте (гривне) были и остаются дороже, чем в переоцененной (долларах). Коммунизм в Украине наступит, естественно, не скоро, но осмелюсь озвучить несколько левых идей эффективной защиты населения от финансового шока:

а) дать возможность каждому валютному заемщику (обывателю-потребителю) рефинансировать свой кредит в гривнах по курсу 5-6 грн. под 12% годовых, прямо в Национальном Банке или в уполномоченных коммерческих банках, закрыв, таким образом, за счет золотовалютных резервов большую часть текущей задолженности по внутренним и внешним валютным обязательствам;

б) выкупать у банков дефолтные обязательства со скидкой и проводить реструктуризацию задолженности на условиях, которые отвечают европейским социальным стандартам ипотеки. Там, где реструктуризация не способна решить проблему, изымать квартиры и продавать (давать в пользование) очередникам, многодетным семьям, военнослужащим, государственным служащим и т.д. по себестоимости строительства с предоставлением самого льготного ипотечного кредита (главное не выпускать их на вторичный рынок);

в) достроить все недостроенные здания и сооружения, которые были профинансированы за средства населения и предприятий с целью восстановления доверия к строительному рынку, которое сегодня достигло нулевого уровня;

г) не допускать впредь кредитования населения в валюте, сделать гривневые кредиты более привлекательными, чем валютные, защитить новыми законодательными механизмами инвесторов от дефолтов и афер при строительстве недвижимости.

Предлагаемые механизмы помогли бы стабилизировать ожидания, а девальвация при сохранении текущих темпов инфляции несла бы только позитив, усиливая конкурентоспособность отечественной продукции. Про доллар и его курс забыли бы быстро, как про явления имеющие отдаленное отношение к обыденной жизни.

Сегодня вкладчики закрывают гривневые депозиты, чтобы конвертировать их в доллары и закрыть обязательства по валютным кредитам или открыть валютные депозиты. Им это кажется спасением на фоне курсовых ожиданий. Валютные кредиторы украинского населения неплохо заработали на этом шоке и могут заработать еще больше. Это даст им больше возможностей по обесцениванию активов в будущем, поэтому они не отступятся от жесткого сценария. Из Великобритании приходят новости, что дома продаются в среднем на 45% ниже, чем на пике своего роста примерно год назад, 8 из 10 домов – залоговое имущество. Если в Киеве 80% рынка займет залоговое имущество, цены без ипотеки упадут сильнее, на 70%-80%, только народная радость от такого долгожданного счастья будет нивелирована жесточайшим кризисом, победителей в этом противостоянии не будет.

В конце концов, уже сегодня звучат прогнозы о девальвации доллара уже в 2009 году. В случае девальвации доллара или укрепления гривны тренд недвижимости может снова развернуться. Рынок недвижимости сегодня похож на Forex, где, как правило, выигрывает тот, у кого больше денег. Денег конечно больше у мирового финансового капитала, поэтому Национальный Банк должен играть на стороне обывателя – это его функция. У него была бы хорошая возможность наверстать упущенное и нарастить резервы после разворота трендов на валютных и финансовых рынках, а также на рынке недвижимости. Сегодня же такая возможность поставлена под сомнение, «конвертаций» долларовых кредитов в гривневые со стабильными прогнозируемыми параметрами не происходит, а это создает в стране монетарный голод и обескровливает экономический кругооборот. Банки и те, кто держит деньги под подушкой, не могут сформировать долгосрочных стратегий инвестирования. Российский «ВТБ Банк», например, предложил своим заемщикам рефинансирование в рублях, показывая уверенность в своей валюте и наличие определенной стратегии, мы же не в состоянии защитить население и его спрос. Стыдно.

Золотовалютных резервов сегодня явно не хватит для предлагаемых действий в полном объеме. Кредит МВФ, как нам разъяснили с экранов телевизоров, несет чисто психологическую функцию и тратить его на антикризисные мероприятия нельзя, зато можно продавать маленькими порциями на межбанке. Более «эффективные» антикризисные мероприятия сложно представить. Почему не были предусмотрены другие методы в программе кредитования? – это еще один важный вопрос.

Мы же будем за всем этим наблюдать, так как больше ничего не остается. Также мы будем наблюдать за дальнейшим падением стоимости недвижимости, которое будет болезненным, но не долгим. Скорее всего, текущие темпы падения достаточно быстро оптимизирую рынок, и мы с удовольствием сообщим о достижении дна. Однако фондовый рынок учит нас сдержанности в прогнозах относительно появления на рынке спроса, показывая, что «яма» может быть «затяжной». Из США приходят новости, что наблюдается рост заявок на ипотеку (которая у них стоит, кстати, 4.5%), думаю, что это «первая ласточка», хотя еще не рост. Важно пройти это сложный период быстро и с наименьшими потерями, чтобы Украина начала выход из кризиса в числе первых, не смотря на то, что вошла в числе последних.

Обзор подготовлен председателем Комитета аналитики рынка недвижимости Киевского Союза Специалистов по недвижимости и Комитета аналитики и статистики рынка недвижимости Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Всеволодом Жоголевым при информационном обеспечении оценочно-консалтинговой компании «ЭДВА».